看板 CFP
你是買家,又是自住目的, 不用管賣家要賺多少,自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 那是在你超超超想要這間, 完全不能接受任何其他選項的時候,要拼成交的時候才在做的。 但 99% 以上的人,都不是這狀態。 你要想的有以下 1. 這價格,財務過得去嗎? 2. 價格是不是溢價? 以及 0. 你為什麼要買房子? //// 快速看短結: 本板 CFP,純論檯面財務資訊,不建議買, 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。 //// 首先 1. 這價格,財務過得去嗎? 1-1. 頭期款 房子 1300 萬 頭期兩成 260 萬 買方有的沒的的費用 20~30 萬 (七年屋算新,契稅比較重) 頭期款 300 萬差不多足矣 不過沒有額外的錢做軟硬裝修 七年屋,裝潢不裝潢,以用的角度來說都有些雞肋 以財務規劃來說,就先住吧。別再額外花錢了 自己一個人住,探索個三五年, 下一間房子也會比較有規劃上的想法。 //// 1-2. 現金流 再來看貸款 1300 - 260 = 1040(萬) 月現金流入 53000 月支出 15000(目前住家裡) 住外面的月支出 不明??? 自己住的花費依個人可大可小,但一定是變高。 沒有可參考的數值,跳過。 繼續住家裡的可支配所得約 38000 一般房貸(給其他可能有需要的板友看的) 目前地板利率 2.07%,30 年 每月繳 1 萬,可以貸款 268 萬。 1040 萬,每個月要繳 3.88 萬 光住在家裡,就超支 800 元一個月 但有 90 萬活存,其中約 40 萬的預備金不該動。 50 萬可以繳大概 5 年的差額, 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元,應該不太難。 新青安貸款 1.775 %,40 年,超讚 每月繳 1 萬,可以貸款 343 萬。 1040 萬,每個月要繳 3.03 萬 之後自住的月支出,只能比住家中的月支出多 7700 元, 不然會超支。 //// 1-3. 年收 10~12 倍法 年收 80 萬,量力而為的話, 買 800~1000 萬(總價)的房子,是很處理得來的 10 倍大概房貸負擔率 30% 12 倍大概房貸負擔率 40% 15 倍的話,房貸負擔率會來到 50% 房子總價 1300 萬 一般來說會叫你別... //// 2. 價格是不是溢價? 2-1. 地點小區價格 用三重區內抓三個捷運站, 台北橋站、三重站、三和國中站 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了 算是比較無效的資訊 不過這價格跟屋齡,推測是三和國中站附近 //// 2-2. 空間價格 1+1 格局, 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做 七年屋,小坪數,幾乎都是 35% 公設以上 也就是權狀不含車位 23~30 坪 車位大概 110~140 萬 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右, 今年落在超過 50 萬。(天哪) 50 * 23 + 125(車位)= 1275(萬)(下限) 50 * 30 + 125(車位)= 1625(萬)(上限) 根據前項對地點的推估,每坪再減個 2~4 萬。 44 * 25 + 125(車位)= 1225(萬) 48 * 25 + 125(車位)= 1325(萬) 如前面板友推估,今年買賣的話,攻防在 1250 萬上下,差不多。 買家開 1300 萬,是有機會被推著往下談談的。 如果已經交出去了,退斡旋,至少也有個十萬吧。 除非財務發現估得太樂觀(如前述我是覺得太緊繃了), 或是對房子內容有不滿意, 斡旋下了,純論近期房市,可以買吧。 //// 結語: 本板 CFP,純論檯面財務資訊(資訊過少),不建議買, 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。 由於我認爲還款能力不足,所以有以下建議: 如果是為了未來的獨立生活做準備, 我覺得可以先租再買。 (還款能力夠的話,我會說可以買了騎驢找馬) 除非是本來就生長在這區,否則還年輕的時候, 透過租借的行動便利性, 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式, 以及全額的支配生活財務, 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。 加上還年輕,除非職業與收入路徑已經寫死(如公務員), 那麼租屋,也是一個方式讓自己的現金流更穩健, 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己,提升主業(本業+副業)收入。 價差能致富,而有現金流,才能自由。 大部分的人在大部分的生命裡,還是得靠主業來維持現金流。 至於原問「買房的決定對嗎?」「是否該繼續等?」, 以上兩問請回到: 0. 你為什麼要買房子? 為什麼想要買房子? 為什麼會選擇在此時買房子? 如果買了之後,以資產來說最糟會是什麼狀況? (假如被單一物件所迷惑的時候,加問:為什麼選擇這棟房子?) 是有獨立搬出去的計畫?需要獨處空間? 需要有伴時可以隱私的空間? 還是需要成家?或是有準備成家? 或是 FOMO,擔心真的資產價格暴漲自己追不上? 無論是什麼理由,都沒有對錯評判, 要回到你自己買的理由,以及確立該資產預計了結的方式, 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由,也要誠實面對。 才能知道需求奠基在什麼之上,以及行動的代價跟所得如何。 信心只有你自己能決定, 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。 以上淺見,歡迎板友交流分享。 ※ 引述《juust (juust)》之銘言: : 26歲,軟體業,台北人 : 台北工作,年資將滿四年,月收實領5萬3,年薪約為80萬 : 交通工具:機車 : 每月支出: : 食:10000 : 住:2000(住家裡,幫忙一些雜費) : 行:1000 : 娛樂+健身房:2000 (單身花得少 哈哈) : 現有資產: : 1. 台幣存款: 90萬 : 2. 台股投資: 75萬 : 主要請益: : 最近因為青安貸款積極看房(自住用), : 看到三重一間開價約1600的物件 : (1+1房,7年屋,含車位,離捷運1KM,屋主106年看實價登錄買1071萬), : 網路上查了很多,也實際到現場看過,家人也說能幫忙補滿頭期到300萬, : 今天下了斡旋1300萬,自己簽完斡旋單後,還是覺得是不是太衝動了... : 一度站在路邊有點反胃,回家又陸續查了很多文章寫經濟局勢、房市市況, : 突然對自己的決定很沒信心,上來版上跟經驗比較多的大大們請教 : 1. 買房的決定對嗎? 或是以目前的能力應該繼續等? : 感謝各位的閱讀,如果有我思考不周到的都很感謝各位給我指點。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.156.248 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1691432285.A.D8B.html
ococococo199: 這些反問的方法有協助到我重新思考,感謝 08/08 04:43
slchao: 推現金流估算, 很實際 08/08 08:20
bouzi502: 認真 08/08 09:05
Lamotrigine: 推 08/08 10:14
victricem: 推 08/08 11:15
Kroner: 我也有過關節痛的經驗,真的超痛苦的啦!推薦去看醫生,早點處理比較不會拖延變嚴重。 08/08 11:15
letitrain: 推 08/08 12:05
HaiBrother: 先用現金流推自己能買多少總價的房,而不是買了讓自 08/08 12:36
HaiBrother: 己生活品質變差到不可接受,綁手綁腳生活過的很辛苦 08/08 12:36
FatFatPig: 推,算得非常仔細 08/08 12:48
Chricey: 關節痛有沒有辦法完全根治啊?UC2聽起來像萬靈丹 08/08 12:48
young52177: 推,好人一生平安 08/08 14:01
young52177: 不過如果他不是自住,狀況就完全不同了 08/08 14:03
tnciw: 推 08/08 16:59
tony825011: 好人一生平安 08/08 22:50
Chricey: 我有在用UC2,感覺效果還不錯欸! 08/08 22:50
Rex1992: 推,分析的很清楚! 08/09 15:44
leoo723: 推 08/09 15:53
my123bear: 推 08/09 21:02
RoseSean: 推 08/11 13:45
Kroner: 哇勒,UC2 這個東西真的是太讚了 08/11 13:45
pinkuuu: 推 08/12 11:15
melde: 謝謝分享 08/14 14:57