看板 CFP
先感謝n大以及原文底下版友們給我的回應以及建議 看完之後 結論是我跟房仲退斡旋了 //// 我沒有在房版 PO 的原因也跟原文版友的回應相同 很擔心過去房版 PO 只會得到買的答案 也擔心不小心引起戰火 (我其實是有先到房版逛過後才決定來這裡的) 畢竟我可能還是認為買房子跟理財也有很大關係~ 但我之後發文會更注意關聯性的! 感謝sqrt大大提醒 //// 1. 這價格,財務過得去嗎? 1-1.頭期款 300萬的頭期 => 預計會是家裡 200 自己拿 100 (個人剩下的 50 當備用金) 1-2.現金流 月支出 15000 搬出去之後也許會變少~ 因為我目前皆外食就連假日也一樣 主要是一直以來跟家人有些隔閡 在還沒有克服以前 我待在家的時間不多 所以預期是不會超支~ 2. 價格是不是溢價? 2-1.地點小區價格 nyc 預估的滿準的!! 我看的物件叫 - 禮築 在三和國中站附近 這點也是我那天發文的主因 我的開價其實甚至比今年同一棟刊登的實價登錄還高一些了 只是一開始我跟仲介喊1250的時候 有感覺他不太想收斡旋 所以後來才往上加到1300 (但我經驗少 如果攻防戰在1250 但跟仲介喊的時候他明顯不收 大家會怎麼做呢?) 0. 你為什麼要買房子?為什麼會選擇在此時買房子? 0-1.需要獨處空間 以及 需要有伴時可以隱私的空間 對我來說滿重要的 0-2.這一兩年房市飛漲的速度真的是肉眼可見, 即使生息、政策都沒有抑制這份熱潮, 也剛好今年在存款上達到了150萬所以萌生了想法。 0-3.40年房貸,以我目前的狀況來還款的話,確實有點硬,但因為有寬限期, 還能在這一兩年內努力把薪資拚上去而不會被房貸影響 0-4.以屋齡、交通便利性、總價,綜合下來也許是我還可以負擔的物件 //// 但也確實,這個"還可以負擔",有可能只是我的想像, 實際情形可能更嚴峻,謝謝版友們的回饋,如果還有我在回答上考慮不太對的 也麻煩指正我,或是再追問我,幫助我更好的釐清 感謝大家!! ※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言: : 你是買家,又是自住目的, : 不用管賣家要賺多少,自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 : 那是在你超超超想要這間, : 完全不能接受任何其他選項的時候,要拼成交的時候才在做的。 : 但 99% 以上的人,都不是這狀態。 : 你要想的有以下 : 1. 這價格,財務過得去嗎? : 2. 價格是不是溢價? : 以及 : 0. 你為什麼要買房子? : //// : 快速看短結: : 本板 CFP,純論檯面財務資訊,不建議買, : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。 : //// : 首先 : 1. 這價格,財務過得去嗎? : 1-1. 頭期款 : 房子 1300 萬 : 頭期兩成 260 萬 : 買方有的沒的的費用 20~30 萬 : (七年屋算新,契稅比較重) : 頭期款 300 萬差不多足矣 : 不過沒有額外的錢做軟硬裝修 : 七年屋,裝潢不裝潢,以用的角度來說都有些雞肋 : 以財務規劃來說,就先住吧。別再額外花錢了 : 自己一個人住,探索個三五年, : 下一間房子也會比較有規劃上的想法。 : //// : 1-2. 現金流 : 再來看貸款 : 1300 - 260 = 1040(萬) : 月現金流入 53000 : 月支出 15000(目前住家裡) : 住外面的月支出 不明??? : 自己住的花費依個人可大可小,但一定是變高。 : 沒有可參考的數值,跳過。 : 繼續住家裡的可支配所得約 38000 : 一般房貸(給其他可能有需要的板友看的) : 目前地板利率 2.07%,30 年 : 每月繳 1 萬,可以貸款 268 萬。 : 1040 萬,每個月要繳 3.88 萬 : 光住在家裡,就超支 800 元一個月 : 但有 90 萬活存,其中約 40 萬的預備金不該動。 : 50 萬可以繳大概 5 年的差額, : 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元,應該不太難。 : 新青安貸款 : 1.775 %,40 年,超讚 : 每月繳 1 萬,可以貸款 343 萬。 : 1040 萬,每個月要繳 3.03 萬 : 之後自住的月支出,只能比住家中的月支出多 7700 元, : 不然會超支。 : //// : 1-3. 年收 10~12 倍法 : 年收 80 萬,量力而為的話, : 買 800~1000 萬(總價)的房子,是很處理得來的 : 10 倍大概房貸負擔率 30% : 12 倍大概房貸負擔率 40% : 15 倍的話,房貸負擔率會來到 50% : 房子總價 1300 萬 : 一般來說會叫你別... : //// : 2. 價格是不是溢價? : 2-1. 地點小區價格 : 用三重區內抓三個捷運站, : 台北橋站、三重站、三和國中站 : 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了 : 算是比較無效的資訊 : 不過這價格跟屋齡,推測是三和國中站附近 : //// : 2-2. 空間價格 : 1+1 格局, : 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做 : 七年屋,小坪數,幾乎都是 35% 公設以上 : 也就是權狀不含車位 23~30 坪 : 車位大概 110~140 萬 : 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右, : 今年落在超過 50 萬。(天哪) : 50 * 23 + 125(車位)= 1275(萬)(下限) : 50 * 30 + 125(車位)= 1625(萬)(上限) : 根據前項對地點的推估,每坪再減個 2~4 萬。 : 44 * 25 + 125(車位)= 1225(萬) : 48 * 25 + 125(車位)= 1325(萬) : 如前面板友推估,今年買賣的話,攻防在 1250 萬上下,差不多。 : 買家開 1300 萬,是有機會被推著往下談談的。 : 如果已經交出去了,退斡旋,至少也有個十萬吧。 : 除非財務發現估得太樂觀(如前述我是覺得太緊繃了), : 或是對房子內容有不滿意, : 斡旋下了,純論近期房市,可以買吧。 : //// : 結語: : 本板 CFP,純論檯面財務資訊(資訊過少),不建議買, : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。 : 由於我認爲還款能力不足,所以有以下建議: : 如果是為了未來的獨立生活做準備, : 我覺得可以先租再買。 : (還款能力夠的話,我會說可以買了騎驢找馬) : 除非是本來就生長在這區,否則還年輕的時候, : 透過租借的行動便利性, : 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式, : 以及全額的支配生活財務, : 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。 : 加上還年輕,除非職業與收入路徑已經寫死(如公務員), : 那麼租屋,也是一個方式讓自己的現金流更穩健, : 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己,提升主業(本業+副業)收入。 : 價差能致富,而有現金流,才能自由。 : 大部分的人在大部分的生命裡,還是得靠主業來維持現金流。 : 至於原問「買房的決定對嗎?」「是否該繼續等?」, : 以上兩問請回到: : 0. 你為什麼要買房子? : 為什麼想要買房子? : 為什麼會選擇在此時買房子? : 如果買了之後,以資產來說最糟會是什麼狀況? : (假如被單一物件所迷惑的時候,加問:為什麼選擇這棟房子?) : 是有獨立搬出去的計畫?需要獨處空間? : 需要有伴時可以隱私的空間? : 還是需要成家?或是有準備成家? : 或是 FOMO,擔心真的資產價格暴漲自己追不上? : 無論是什麼理由,都沒有對錯評判, : 要回到你自己買的理由,以及確立該資產預計了結的方式, : 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由,也要誠實面對。 : 才能知道需求奠基在什麼之上,以及行動的代價跟所得如何。 : 信心只有你自己能決定, : 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。 : 以上淺見,歡迎板友交流分享。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.214.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1691482792.A.4E1.html
billy1011: 讚,自己想清楚真的很重要 08/09 08:41
qec: 給過 08/09 09:15
hellogym: 買房子最怕這樣 想東想西 只會越看房價越高 08/09 15:09
hellogym: 新手買房子是需要衝動的 想一堆不敢買 最後大機率都是 08/09 15:10
hellogym: 多花錢而已 08/09 15:10
Chricey: 有人知道如何處理關節痛嗎?求分享! 08/09 15:10
tomap41017: 有能力的話先買中古屋吧 08/09 22:39
kusomanfcu: 笑死 “在房版只會得到買的答案” 08/10 17:44
kusomanfcu: 哈哈哈啊哈 08/10 17:44
fonder: 其實有家裡支援,除非金流差很多,不然我還是覺得要買(′ 08/16 11:22
Kroner: 不動對關節最好,拎北都躺著 08/16 11:22
fonder: ▽‵) 08/16 11:22
fonder: 不過看起來只要講到買房,多空還是會戰一下,要變系列文 08/16 11:24
fonder: 了哈哈 08/16 11:24