看板 CFP
最近把投資金律重新拿起來翻,看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分,想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算,原因是房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。 先看高登公式: 市場報酬(貼現率)=股息收益率(dividend yield) + 股息成長率 (dividend growth) 換成房地產來看就是 年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1) 以一間1000w, 年收租金30w的物件來看,租金年漲3%,長期的預期報酬可以得到 3%+3% = 6% 之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長,其實跟上述公式(1)對應起來也合理,租金成長其實就是跟著房價成長。 再來股利折現模型: 市場價值 = 股息 / (貼現率-股息成長率) 換成房地產來看就是 房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率) 假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%,如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是 房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件== 但如果你要求報酬率只要5%,則 房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多 或者你也可以直接用你買的實際價格,假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%, 那你的預期報酬 P就是6% 1000w = 30w / (P-3%),P = 6% 不知道上述的想法合不合理~跟大家討論看看 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.180.55 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1728738272.A.C1D.html
daze: 或許可以從債券現值等於"未來現金流折現到現在的總和"為起點 10/12 21:10
哇確實股利折現模型是基於年份無窮大的假設下推得,但房子沒辦法無盡收租,這樣也許就要像d大的建議這樣推現值~
daze: 來觀察。股息跟租金都可以視為是這個想法的推廣。 10/12 21:11
daze: 一家公司也許真的能一百年、兩百年繼續經營下去,但越遠的未 10/12 21:12
daze: 來,股息多寡的確定性越低,因此可能要對較遠的股息賦予更高 10/12 21:13
daze: 的折現率。 10/12 21:13
Kroner: 有人知道如何處理關節痛嗎?求分享! 10/12 21:13
daze: 房租的話,30年後,老房子未必還租得出去。對遠期的房租賦予 10/12 21:17
daze: 更高折現率是一種方式,或者直接在20年或30年cut off掉或許 10/12 21:18
daze: 也是一種處理方式。 10/12 21:18
※ 編輯: johnbogle (122.121.180.55 臺灣), 10/12/2024 21:37:55